Affittare una casa sul Lago di Como: cosa sapere
Una guida sintetica ai principali adempimenti per chi desidera destinare un immobile alla locazione turistica o agli affitti brevi in Lombardia.
Negli ultimi anni la normativa sulle locazioni turistiche e sugli affitti brevi – i contratti di durata non superiore a 30 giorni – è cambiata in modo significativo. In Lombardia, alle disposizioni nazionali si aggiungono gli adempimenti regionali e i nuovi requisiti introdotti dal Regolamento Regionale n. 6/2025.
Vediamo, in sintesi, gli aspetti principali da conoscere.
CIN e CIR: i codici identificativi
Prima di pubblicizzare e destinare un immobile alla locazione turistica è necessario effettuare la prevista comunicazione al SUAP del Comune competente.
In Lombardia viene quindi attribuito il CIR – Codice Identificativo di Riferimento, visibile attraverso il portale regionale ROSS1000.
Il CIR è necessario anche per ottenere il CIN – Codice Identificativo Nazionale, rilasciato attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.
Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato negli annunci e nelle attività di promozione e commercializzazione dell’immobile.
In Lombardia resta inoltre vigente l’obbligo relativo al CIR.
Comunicazione degli ospiti e flussi turistici
L’attività comporta anche alcuni adempimenti periodici. Le generalità degli ospiti devono essere comunicate alla Polizia di Stato attraverso il portale Alloggiati Web, nei termini previsti dalla normativa. In Lombardia è inoltre obbligatoria la comunicazione dei flussi turistici attraverso ROSS1000, ai fini della rilevazione statistica.
La comunicazione deve essere effettuata anche quando la struttura è aperta ma non registra ospiti e devono essere registrati anche gli eventuali periodi di chiusura.
Sicurezza dell’alloggio
Gli immobili destinati alle locazioni turistiche o brevi, anche se gestiti in forma non imprenditoriale, devono essere dotati di estintori portatili a norma e di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio. Per gli immobili privi di impianto a gas, i rilevatori non sono richiesti quando possa essere escluso con certezza il rischio di rilascio di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.
Gli estintori devono essere collocati in posizione accessibile e visibile: è previsto almeno un estintore ogni 200 mq o frazione e comunque almeno uno per piano.
Superficie e numero massimo di ospiti
Dal 2025 il Regolamento Regionale Lombardia n. 6/2025 ha introdotto specifici requisiti minimi per gli alloggi destinati alla locazione turistica.
La capacità massima viene determinata sulla superficie utile dell’alloggio, al netto di cucina e servizi, applicando progressivamente i seguenti parametri:
* fino a 48 mq: 1 posto letto/ ogni 8 mq;
* da 49 a 84 mq: 1 posto letto ogni 12 mq;
* oltre 85 mq: 1 posto letto ogni 14 mq.
È prevista una tolleranza del 5% e, quando la capacità supera gli 8 posti letto, è necessario un secondo bagno. L’alloggio deve inoltre possedere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per la civile abitazione, essere agibile e trovarsi in buono stato di conservazione e manutenzione.
Cosa cambia fiscalmente dal 2026
Dal 1° gennaio 2026 è cambiato anche il limite relativo al numero di immobili che possono beneficiare del regime fiscale delle locazioni brevi senza che operi la presunzione di attività imprenditoriale.
Per le persone fisiche che operano al di fuori dell’attività d’impresa, la cedolare secca può essere applicata alle locazioni brevi di non più di due appartamenti per periodo d’imposta. L’aliquota è del 21% per un immobile, scelto dal contribuente, e del 26% per il secondo.
A partire dal terzo appartamento, la legge presume invece che l’attività di locazione sia svolta in forma imprenditoriale, con conseguente esclusione della cedolare secca e applicazione degli adempimenti previsti per l’attività d’impresa.
Prima di iniziare
Chi desidera mettere a reddito una proprietà sul Lago di Como attraverso locazioni turistiche dovrebbe quindi verificare preventivamente regolarità e agibilità dell’immobile, capacità massima consentita, requisiti di sicurezza, comunicazione al Comune, CIR e CIN, oltre agli adempimenti relativi agli ospiti e al corretto inquadramento fiscale dell’attività. Gli obblighi possono inoltre essere integrati da disposizioni comunali, come quelle relative all’eventuale imposta di soggiorno.
Una verifica preventiva permette di organizzare correttamente la locazione e di valutare, prima di iniziare, anche gli eventuali interventi necessari per adeguare l’immobile.
*Articolo aggiornato a settembre 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un professionista.