Affitti brevi: cedolare secca al 26% sui contratti gestiti tramite portali e agenzie immobiliari
La Legge di Bilancio 2026 introduce una modifica significativa per quanto riguarda i redditi derivanti da affitti brevi.
La misura interessa i proprietari e i gestori di strutture ricettive turistiche, in quanto la cedolare secca aumenta dal 21% al 26% per tutti i contratti conclusi tramite agenzie immobiliari o piattaforme online, come Airbnb, Booking e servizi simili.
Per gli affitti brevi gestiti direttamente dal proprietario, senza il coinvolgimento di agenzie o piattaforme online, l’aliquota rimarrà al 21%.
In precedenza, l’aliquota del 21% si applicava solo al primo immobile affittato a breve termine, mentre l’aliquota del 26% si applicava dal secondo immobile fino a un massimo di quattro, oltre i quali l’attività è considerata imprenditoriale.
Con la nuova Legge di Bilancio, tutti i redditi derivanti da affitti brevi (fino a un massimo di quattro immobili e quindi rientranti nell’ambito dell’attività personale e privata) saranno ora soggetti a un’aliquota del 26%.
Chi sarà interessato
La nuova aliquota del 26% si applicherà a:
- Proprietari di immobili che affittano uno o più immobili per periodi inferiori a 30 giorni consecutivi, tramite agenzie o piattaforme online;
- Gestori e società che agiscono come intermediari fiscali, riscuotendo i canoni di locazione per conto dei proprietari.
Chi gestisce autonomamente i propri affitti a breve termine, senza intermediari e senza utilizzare piattaforme web, continuerà ad applicare l’aliquota del 21%.
Un equilibrio in evoluzione
Si prevede che l’aumento dell’imposta inciderà sulla redditività degli affitti a breve termine, già ridotta dai costi operativi.
Oltre alla nuova aliquota del 26%, i proprietari in genere devono affrontare:
- Commissioni di agenzia o piattaforma, pari in media a circa il 30% del prezzo di locazione;
- Costi delle utenze, solitamente inclusi nel canone di locazione (internet, elettricità, acqua, gas, tassa sui rifiuti);
- Manutenzione generale a fine stagione.
Di conseguenza, il rendimento netto per molti proprietari di immobili sarà probabilmente inferiore alle aspettative.
Una questione aperta
Questa modifica alla flat tax rappresenta un nuovo capitolo nel dibattito in corso sul ruolo degli affitti a breve termine nel mercato immobiliare italiano e con l’aumento della tassazione e i costi di gestione sempre più alti, alcune domande restano aperte:
Gli affitti brevi restano davvero convenienti?
Quale regime scegliere: cedolare secca o Irpef ?
Chi ha due o quattro immobili: Attività imprenditoriale o no?